Im Mietrecht ist der Eigenbedarf ein kontroverses Thema, denn grundsätzlich schützt das Wohnraummietrecht den vertragstreuen Mieter in einem unbefristeten Mietvertrag.

Bei der Eigenbedarfskündigung macht der Vermieter mit einem Sonderkündigungsrecht geltend, die Wohnung für sich selbst oder für nahestehende Person zu benötigen.

Oft ist jedoch eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, denn den Wohnraum zu kündigen und wegen Eigenbedarf selbst in Anspruch zu nehmen, ist aufgrund der notwendigen Voraussetzungen nicht so einfach umsetzbar. Viele Fälle sind hoch strittig und können sich bei verhärteten Fronten bis hin zur Räumungsklage wegen Eigenbedarfs entwickeln. Der Mieter kann solch einer Kündigung grundsätzlich widersprechen, weshalb die Eigenbedarfskündigungen sehr oft und über einen langen Zeitraum hinweg die Zivilgerichte beschäftigen können. Bei den Mietrechtssenaten des BGH ist der Eigenbedarf ein sehr praxisrelevanter Bereich.

Ob Mieter oder Vermieter - bei Eigenbedarfskündigungen sollten Sie sich unbedingt mit einem Fachanwalt für Mietrecht beraten, da Eigenbedarfskündigungen rechtlich so anspruchsvoll sind.

Bei allen individuellen Fragen und Anliegen stehen Ihnen in der Kanzlei Dr. Papsch & Collegen kompetente, erfahrene Rechtsanwälte aus Hannover zur Seite – Sie erreichen uns unter 0511 807223 - 0 oder per Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!. Wir unterstützen Sie!

Den Mieter kündigen - wegen Eigenbedarfs?

Bei Eigenbedarfskündigungen möchte der Vermieter dem ursprünglichen Gedanken nach die Wohnung für sich selbst oder Angehörige nutzen. Als Angehörige sieht das Gesetz in diesem Fall primär nahe Verwandte wie Kinder und Stiefkinder, Geschwister, Eltern, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen an. Bei anderen, weniger nahestehenden Verwandten kommt es darauf an, wie eng und intensiv die Beziehung zum Vermieter als Wohnungseigentümer ist. Deshalb kann Eigenbedarf im einzelnen Fall auch für Ehe- oder Lebenspartner, Patenkinder, Schwiegereltern sowie für Haushaltshilfen und Pflegepersonal in Betracht kommen. Gerichte entscheiden daher oft regelmäßig, ob eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist oder nicht.

Vermieter sollten sich vor Ausspruch von Eigenbedarfskündigungen - insbesondere dann, wenn keine nahen Verwandten die Kündigung begründen - unbedingt anwaltlich beraten lassen. Das ist auch deshalb so wichtig, weil Eigenbedarfskündigungen zwingend begründet werden müssen und es auf diese Begründung ankommt.

Eigenbedarfskündigung und die Begründung

Ein triftiger Grund für Eigenbedarf ist ein unverzichtbarer Teil bei Eigenbedarfskündigungen. Wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden, müssen sie in einem Kündigungsschreiben nicht nur ausführen, für wen sie Eigenbedarf geltend machen. Sie müssen sich außerdem dazu erklären, warum gerade zum jetzigen Zeitpunkt von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht wird.

Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen, muss er außerdem ausführen, warum er gerade dem Mieter der einen bestimmten Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt. Bei ihm weniger nahestehenden Personen muss der Vermieter zudem erläutern, welche Beziehung er zu dieser Person hat. Fehlen nachvollziehbare Ausführungen zu einem der relevanten Punkte, wird das bei einer rechtlichen Prüfung der Kündigung in vielen Fällen zu einer Unwirksamkeit führen.

Beispiele zur Begründung wirksamer Eigenbedarfskündigungen aus der Praxis

  • Der Vermieter möchte in der Wohnung wohnen, weil er näher an seinem Arbeitsplatz leben möchte.
  • Veränderte Lebensumstände wie beispielsweise Scheidung, Trennung, Heirat, Ruhestand oder ähnliches können Eigenbedarfskündigungen begründen.
  • Der Wohnungseigentümer sucht eine kleinere Wohnung beispielsweise wegen einer Krankheit.
  • Nahe Verwandte wie studierende Kinder brauchen einen Wohnraum.

Nicht anerkannte Gründe einer Eigenbedarfskündigung

  • Eine geplante gewerbliche Nutzung des Wohnraums begründet Eigenbedarf in der Regel nicht. Hier kann eine Kündigung nur darauf gestützt werden, dass ein allgemeines berechtigtes Vermieterinteresse an der Kündigung besteht, weil der Vermieter gewichtige Nachteile nachweisen kann, wenn er die bezeichnete Wohnung nicht gewerblich nutzen kann.
  • Als problematisch in der Begründung von Eigenbedarfskündigungen wird es auch gesehen, wenn der Wohnraum nur vorübergehend selbst genutzt werden soll.

In allen Fällen kommt es stets auf die Umstände des einzelnen Falles an. Ihr Rechtsanwalt im Mietrecht ist dabei Ihr versierter Ansprechpartner. Die erfahrenen Anwälte und Fachanwälte aus unserer Rechtanwaltskanzlei in Hannover, stehen Ihnen zur Seite – sprechen Sie mit uns! Unter 0511 807223 - 0 oder per Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! können Sie uns gerne erreichen.

Formalitäten, Fristen und Kündigungsschreiben beim Eigenbedarf

An wirksame Eigenbedarfskündigungen werden noch weitere Anforderungen gestellt, wie beispielsweise die Zustellung des Kündigungsschreibens. Bereits aus den Anforderungen an eine Begründung folgt, dass Eigenbedarfskündigungen immer schriftlich erfolgen müssen. Dabei muss das Kündigungsschreiben unbedingt per Post, am besten nachweisbar per Einschreiben oder per Boten zugestellt werden. Eine bloße Übersendung per E-Mail oder Fax ist hingegen unzulässig.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen sind ordentliche Kündigungen, weshalb eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Die Kündigungsfrist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses gemäß § 573 c BGB. Bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren gelten Kündigungsfristen von 3 Monaten, bei 5-8 Jahren Mietdauer 6 Monate und bei einer Mietdauer von länger als 8 Jahren 9 Monate. Interessant ist hier nicht nur die Frist als solche, sondern auch der Zugangszeitpunkt der Kündigung beim Mieter.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonates eingehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden kann.

Sperrzeit bei Eigentumswohnungen beachten

Bei Eigentumswohnungen, für die Eigenbedarf angemeldet wird, muss eine möglicherweise vorhandene Sperrzeit abgelaufen sein. Für umgewandelte Eigentumswohnungen gilt regelmäßig eine Sperrzeit von 3 Jahren. Innerhalb dieser Zeit darf nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. In einigen Bundesländern ist diese Frist durch Verordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert.

Der Widerspruch bei der Eigenbedarfskündigung

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen. Bei der Eigenbedarfskündigung ist die Widerspruchsfrist von bis zu 2 Monaten vor dem vorgesehenen Auszug zu beachten. Verschiedene Argumente können einen Widerspruch begründen und möglicherweise zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Typische Fallgestaltungen bei Widersprüchen

  • Formfehler der Kündigung
  • Eine unzumutbare Härte der Kündigung für den Mieter. Wird bei einer Eigenbedarfskündigung ein Härtefall geltend gemacht, geht es um überwiegende Interessen des Mieters, die eine Kündigung als unzumutbar erscheinen lassen. Dies kann beispielsweise bei hohem Alter des Mieters, bei Pflegebedürftigkeit, aber auch bei besonders hohen Investitionen in die Mietsache der Fall sein.
  • Die Wohnung ist für den vom Vermieter angegebenen Wohnzweck ungeeignet.
  • Der Vermieter ist eine juristische Person, denn Eigenbedarfskündigungen dürfen nur von natürlichen Personen ausgesprochen werden.
  • Ein Umzug der berechtigten Person in die Wohnung ist nicht wirklich vorgesehen.

Besondere Härte- und Streitfälle

  • Wohnrecht/Mietvertrag auf Lebenszeit und Eigenbedarf

Bei lebenslangen Wohnrechten sowie bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit lassen Sie den Sachverhalt besser von einem qualifizierten Anwalt im Mietrecht prüfen.

  • Untermieter kündigen wegen Eigenbedarf

Ist ein Teil oder die ganze Wohnung untervermietet, ist der Anwalt im Mietrecht Ihr Ansprechpartner bei Eigenbedarfskündigungen. Hier kommt es auf die Umstände an.

  • Eigenbedarf und Zweitwohnung

Will sich der Vermieter eine Zweitwohnung zulegen, kann das unter bestimmten Umständen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

  • Neuer Vermieter und Eigenbedarf

Eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf geltend machen? Es gilt die normale Kündigungsfrist bei Eigenbedarf auch nach Eigentümerwechsel. Im Einzelfall kann bei der Eigenbedarfskündigung nach Kauf eine Kündigungssperrfrist zu beachten sein.

  • Missbrauch beim Eigenbedarf

Vorgetäuschter Eigenbedarf und vorgeschobener Eigenbedarf beschäftigen ebenfalls oft die Gerichte. Das kann für den Vermieter eine sehr teure Angelegenheit werden, wenn etwa in den Streitwert der Eigenbedarfskündigung noch mögliche Schadensersatzansprüche des Mieters einfließen und ein Betrugsvorwurf im Raum steht.

Eigenbedarfskündigungen: Lassen Sie sich vom Anwalt für Mietrecht beraten

Ob Sie als Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen oder ob Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen – damit alles korrekt abläuft, sollten Sie unbedingt eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

In der unserer Rechtsanwaltskanzlei in Hannover stehen Ihnen langjährig erfahrene und erfolgreiche Anwälte und Fachanwälte im Mietrecht zur Seite und unterstützen Sie in allen Belangen. Rufen Sie uns gerne unter 0511 807223 – 0 an, nutzen Sie unserer Kontaktformular oder schreiben Sie uns eine Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! – Wir stehen Ihnen zur Seite!

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